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赵延方律师     赵延方律师,现为北京市两高律师事务所高级合伙人,系中华全国律师协会会员、北京市律师协会会员、北京市律师协会第8届与第9届刑事诉讼法专业委员会委员。赵延方律师1996年通过全国律师资格... 详细>>

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律师姓名:赵延方律师

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拆迁补偿

房屋的拆迁补偿

我国《宪法》第13条规定,“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”,新出台的《物权法》第42条第1款规定,“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。在我国,国家的征收权主要靠行政机关来行使,因此,一般将征收界定为:国家根据公共利益的需要,依法以强制方式取得公民财产所有权的一种具体行政行为,同时,行政机关应给因土地征收、房屋拆迁而造成损失的相对人以公平的补偿。。《宪法》和《物权法》将征收的目的规定为“为了公共利益的需要”,这是征收权行使的必要前提,也是衡量其合法性的标准。

确立公平补偿的标准。征收补偿是指政府合法的征收行为,使公民的合法权益遭受损失,由国家承担补偿责任的制度。它是平衡私人利益与公共利益的制度设计。尽管政府基于公共利益的需要可以对私有财产“宽容地干预”,但必须以给予相应的补偿为代价。惟其如此,宪法和民法所保障的私有财产权才能得到真正的尊重和维护,有助于协调公共利益和个人利益于一个良性的法律和社会秩序之中。我国《物权法》第42条第2款和第3款分别规定了“征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益”,“征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。”

对于依法征收的,要求征收按照如下方式进行:

1.法律对于征收目的———“公共利益”给予尽可能清楚明确的规定;

2.政府方聘请专业的房地产评估机构对征收财产进行评估,提出补偿标准的要约;

3.被征收方也可以聘请独立的房地产评估机构进行评估,提出反要约;

4.如果被征收方对于征收行为是否符合“公共利益”这一目的提出质疑,可以要求举行听证会,政府方应当在听证会上说明征收行为的必要性和合理性;

5.对于达成补偿协议且其他符合法定条件的,政府主管拆迁的部门颁发拆迁许可证;

6.如果被征收方对政府方就征收行为符合“公共利益”举行听证后仍提出质疑,或者就补偿数额征收双方无法达成协议,被征收方有通过司法途径使政府放弃征收行为的救济手段;

7.进入司法程序后,如果政府方认为征收有紧迫性,为了不影响公共利益,政府方可以预先向法庭支付一笔适当数额的补偿金作为定金,并请求法庭在最终判决前让政府提前取得被征收财产,政府主管拆迁的部门颁发拆迁许可证;

8.征收纠纷进入庭审阶段后,法庭要求双方分别聘请的独立不动产估价师提出评估报告并在法庭当庭交换并接受质证,政府方按照法院的生效判决支付补偿金额,政府主管拆迁的部门颁发拆迁许可证。

对被征收方的依法补偿,应是公平的补偿、足值的补偿和及时的补偿。具体来讲,主要体现在三个方面:

1.补偿的范围不限于被征收的房地产的公开市场价值,还应包括被征收人因征收而损失的利益(如搬迁费用、经营损失等);

2.补偿的对象不限于被征收人,有权得到补偿的还应当包括被征收财产相关的收益人(如房地产的承租人等);

3.估价结果是征收双方协商或者法院裁判的重要依据,这就要求估价本身应当公平公正,估价的价值标准应当是公开市场价值;4.补偿应当及时,因为不及时的补偿就肯定谈不上公平和足值。

对于拆迁补偿的范围和标准方面应包括:

1.评估被拆迁房地产在拆迁许可证颁发之日的公开市场价值,以及被拆迁人因拆迁而损失的利益(如搬迁费用、经营损失等)。同样地,补偿的对象不限于被拆迁人,有权得到补偿的还应当包括被拆迁财产相关的收益人(如房地产的承租人等)。

2.按照拆迁之后新规划条件,评估商业性开发项目完工之后在拆迁许可证颁发之日的公开市场价值。

3.如果有必要,不动产估价师为拆迁当事人双方或一方测算被拆迁房地产可能参与分配的增值金额。对该拆迁评估技术路线,值得说明的是,政府其实也参与了商业性开发项目的利益分配,只不过其形式表现为政府税收;其实,对于商业性开发的增值部分,土地、资本、劳动都应当参与利润的分配,因此,被拆迁人参与商业性开发项目的利益分配,可以理解为被拆迁人以其房地产作为出资参与了商业性开发而应取得的报酬。当然,因为开发方要承担开发风险,其应分得的份额应较被拆迁人为多,具体的增值分配数额由拆迁当事人双方协商议定;对于不能与开发方协商议定的少部分被拆迁人,也可以通过司法途径确定增值数额的分配。


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