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赵延方律师     赵延方律师,现为北京市两高律师事务所高级合伙人,系中华全国律师协会会员、北京市律师协会会员、北京市律师协会第8届与第9届刑事诉讼法专业委员会委员。赵延方律师1996年通过全国律师资格... 详细>>

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律师姓名:赵延方律师

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广告宣传也能成为合同内容

广告宣传也能成为合同内容

 

    [案例]:2001年,北京市某房地产开发公司向社会发售其开发的某小区楼房。该公司的对外宣传资料中对所售楼房的装修标准分项说明,其中列明:“地下车库:配套安防系统,电梯直达地下车库”。

   2002年,张某与该房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》,合同第十三条约定:“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的,买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。”合同附件三对地下车库的约定为:“地下车库:配套安防系统”。

   合同签订后,张某支付了房屋价款,房地产公司亦按期向张某交付了房屋。虽然该套房屋所在的楼房有地下车库,可是并未实现该房地产公司对外宣传的“电梯直达地下车库”。故张某诉至法院,要求判令房地产公司继续履行《商品房买卖合同》的约定,实现电梯直达地下车库。

   法院经审理后认为,房地产公司在售楼的宣传资料中,对其所售商品房的装修标准所做的说明和允诺具体明确,并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响,故该宣传资料应当视为要约及合同内容,房地产公司应对未达到其中标准的部分按合同第十三条的约定承担违约责任。房地产公司在交房时未实现宣传资料中承诺的电梯直达地下车库,应对此承担违约责任。但考虑到该楼房已建成并投入使用两年有余,改变其现状难度很大,且双方《商品房买卖合同》第十三条对出卖人交付使用的商品房的装修、设备达不到约定标准应如何承担违约责任做了约定,故房地产公司应将电梯未直达地下车库的双倍差价赔偿给原告。因审理中张某未申请对电梯直达地下车库实现与否之间的造价差额进行审核鉴定,故房地产公司应赔偿的差价数额由法院酌情确定。据此,法院判决:北京某房地产开发公司于判决生效后七日内,赔偿张某因电梯未直达地下车库的差价款五千元。

 

   [评析]:本案的关键问题是房地产公司售楼时的宣传资料属于要约还是要约邀请。

   我国《合同法》第13条:“当事人订立合同,采取要约、承诺方式。”第14条:“要约是希望和他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列规定:(一)内容具体明确;(二)表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。”因此,要约一经承诺,即成为合同内容。

   对要约邀请的定义在《合同法》第15条:“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。”

   最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,对商品房的销售广告和宣传资料的性质予以了明确。该解释第3条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体明确,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的应当承担违约责任。”

   本案中,房地产公司在其对外宣传资料中,对地下车库的承诺具体明确,应视为要约和合同内容,房地产公司违反了该承诺应承担违约责任。

 


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