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赵延方律师     赵延方律师,现为北京市两高律师事务所高级合伙人,系中华全国律师协会会员、北京市律师协会会员、北京市律师协会第8届与第9届刑事诉讼法专业委员会委员。赵延方律师1996年通过全国律师资格... 详细>>

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律师姓名:赵延方律师

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房屋买卖应当登记过户

房屋买卖应进行登记

[案例]:张某继承祖产,在某市拥有四合院住房一套,临街三间房租给王某使用,双方未签订书面租赁协议。张某的同学李某某想开一家餐馆,觉得张某临街的三间房位置很合适,愿意出价5万元购买。张某于是找王某商量,要王某找房搬家。王某四处联络,也没有租到合适的房子,于是就想筹钱买下张某的这三间房子。王某向张某说明了自己想买房的意思,并且同样也出价5万元。张某认为双方出的价钱一样,卖给谁都一样,况且自己与王某又是多年的交情,于是双方签订了房屋买卖合同,合同约定:房价款为5万元,合同签订当日付款3万元,余款一月内付清,合同于签订当日生效。合同另行约定,如果买方反悔,要赔偿卖方违约金5千元;如果卖方反悔,要赔偿买方违约金5千元。合同签订当日王某就交付了3万元购房款。

李某某得知张某将房子卖给王某后,考虑到这几间房的位置很好,就向张某提出以6万元购买此房,张某见有利可图,便同意将房屋卖给李某某,双方签订协议。第二天,李某某将房款一次性付给了张某,并和张某一起到房屋管理部门办理了房屋所有权转移登记手续。一个星期后,李某某欲搬入该房,王某认为该房是自己的,双方因此而发生纠纷。李某某向法院起诉,要求宣告张某与王某的房屋买卖合同无效,王某应腾退房屋。

法院审理认为,根据《城市私有房屋管理条例》第6、7、9条规定,公民之间买卖城市私有房屋不仅要采用书面形式,还要到房屋所在地的房屋管理部门办理房屋所有权转移登记手续,房屋买卖关系才能成立。本案中张某与王某的房屋买卖合同虽然签订在先,但未按照法律规定到房屋管理部门办理登记手续,因此,房屋所有权并未发生转移;而张某与李某某之间房款已经交付且办理了登记手续,房屋买卖关系成立。张某违反与王某签订的房屋买卖合同,致使合同不能履行,应返还房款并支付赔偿金。

[评析]:本案涉及房屋所有权变动的特殊条件。根据我国法律规定,一般财产转让从财产交付时起所有权发生转移,但房屋的所有权转移要经过房屋管理部门的登记。未经房房屋管理部门的登记,即使买卖双方签订了房屋买卖合同并且结清了房价款,房屋的所有权仍然不能转移到买方手里。《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定,财产所有权的取得,不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《城市私有房屋管理条例》第六条规定,房屋所有权转移或现状变更时,须到房屋所在地的房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条规定,房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章规定办理权属登记。以上法律法规规定了房屋所有权的变动,要以登记为生效要件。本案中张某与王某的房屋买卖合同虽然签订在先,并且交付了部分房价款,但涉及到房屋所有权的变动,应当依照法律的特别规定,即以到房屋所在地的房管机关办理所有权转移登记手续,作为房屋所有权转移的必要条件。因为王某与张某的房屋买卖未到房管机关办理所有权转移登记,所以,房屋所有权未发生转移。


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