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赵延方律师     赵延方律师,现为北京市两高律师事务所高级合伙人,系中华全国律师协会会员、北京市律师协会会员、北京市律师协会第8届与第9届刑事诉讼法专业委员会委员。赵延方律师1996年通过全国律师资格... 详细>>

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律师姓名:赵延方律师

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建筑物区分所有权

业主装修不能损害其他业主利益

某房地产开发公司开发建设了一个住宅小区,面向社会销售,张某与李某分别购买了该小区的12号楼2单元的501和601号房,除了楼层不同之外,两户户型完全相同,李某的房屋在张某房屋之上。购房后李某开始进行装修,李某由于不喜欢卫生间的瓷砖,决定换掉地面和墙面的瓷砖。在施工过程中,工人将卫生间地面和墙面的防水层破坏了。施工期间,楼下住户张某偶然发现自己家卫生间的顶棚潮湿滴水,就到楼上查看李某家的装修情况,发现卫生间的防水层已被破坏,张某立刻向李某指出,要求修复防水层。李某并未采取有力措施,只是对张某说瓷砖贴好后就不会漏水了。

李某的卫生间在装修好以后很快就投入了使用,由于防水层已被破坏,水很快向楼下渗漏,楼下张某的卫生间顶棚向下滴水,并且墙皮开始脱落,与卫生间相邻的卧室的壁纸也很快泛黄、起鼓包,张某多次找李某要求解决,李某只作了点简单处理,渗水问题未根本解决。在多次协商不成的情况下,张某向法院起诉要求李某重修卫生间防水层,并且赔偿经济损失。

法院经审理认为,李某虽然通过购买房屋的行为取得了房屋所有权,对房屋亨有专有的权利,但其房屋内的地板和卫生间防水层属于其与张某共同使用的部分,李某对共有部分有使用的权利,但也必须承担保护和管理的义务。法院判决李某重新修理卫生间防水层,并且赔偿原告的经济损失。

[评析]本案涉及业主的建筑物区分所有权。《物权法》第七十条与第七十一条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。根据以上规定,对于一个楼房的业主,其同时具有两种身份,对于自己购买的房屋专有部分,他是所有权人;对于专有部分以外的共有部分,他是共有权人。对专有部分业主享有占有、使用、收益和处分的全部权能,而对共有部分业主应当合理使用,不得损害其他业主的合法权益。本案中李某对其购买的房屋依法享有所有权,而对于其卫生间的地板,应属于李某与楼下业主张某的共同使用部分,张某与李某对此享有共有权,李某不得以自己的不当行为而侵犯共有人张某的合法权益。因此,李某对此应当承担民事责任,应修好防水层,并对张某的损失进行合理赔偿。


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