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律师介绍

赵延方律师     赵延方律师,现为北京市两高律师事务所高级合伙人,系中华全国律师协会会员、北京市律师协会会员、北京市律师协会第8届与第9届刑事诉讼法专业委员会委员。赵延方律师1996年通过全国律师资格... 详细>>

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律师姓名:赵延方律师

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执业证号:11101200210842528

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成功案例

借名购买经济适用房、两限房等政策性保障住房的,借名合同会被认定无效

房地产专业律师赵延方(电话:13911897981),从事律师工作近二十年,带领专业律师团队,专业办理房产、土地、建设工程案件。

 

【本文根据真实案件编辑,为保护当事人隐私及避免不必要的纠纷,以下当事人姓名或者名称均为化名,如有雷同,纯属巧合】

徐某诉张某合同纠纷案

 

原告(反诉被告):徐某

被告(反诉原告):张某

一、原告诉称

原告徐某诉称:徐某与张某自由恋爱多年,且已到谈婚论嫁的年龄,为解决结婚住房问题, 2007年初,徐某借用张某的名义全额出资购买了位于北京市朝阳区XX小区7号楼1106号房屋(以下简称1106号房屋) 一套,考虑到徐某即将与张某结婚, 故把房屋所有权人登记为张某, 后徐某未能与张某结婚,二人于2009年分手.为解决1106号房屋后续问题, 2009年7月25日,徐某与张某签订了«房屋抵押协议»,再次书面确认1106号房屋的全部购买费用76万元均由徐某支付, 张某将房屋抵押给徐某,同日,双方签订了«承诺书», 约定张某将1106号房屋的产权全部转让给徐某,由徐某支付张某房屋转让补偿款5万元,徐某享有1106号房屋的全部产权及一切相关权益,日后一旦房屋具备自由上市交易条件,徐某有权提前解除抵押并办理房屋过户手续, «承话书»签订当日,徐某即向张某支付了房屋转让款5万元,张某当即签收并将房屋所有权证、公共维修基金专用收据等过户文件交给徐某。另外,为保证房屋的顺利过户,徐某母亲王某与张某到北京市XX公证处进行了委托办理过户的公证书,也就是说,只要1106号房屋满5年具备上市交易条件,不需要张某的配合就可以办理1106号房屋过户。同时,徐某与张某于2009年8月8日到北京市朝阳区房屋管理局进行了抵押登记。1106号房屋的所有权证于2007年2月9日下发,到2012年2月9日满5年,为及时办理过户,徐某于2012年2月4日向北京市朝阳区房屋管理局申请办理了解除抵押手续。2012年2月10日,张某与徐某一起到北京市朝阳区房屋管理局递交了将1106号房屋过户给徐某的«存量房屋买卖合同信息表(自行成交)»等手续材料,并亲笔签名确认,然而,张某于2012 年2月16日向王某邮寄了«解除委托代理关系通知»,并于次日向北京市朝阳区房屋管理局递交了解除王某过户代理权的«解除委托代理关系通知»,撒销了过户的相关材料,并书面声明其本人不到场的情况下不能办理过户手续,,我们认为,张某在明知其已签署«承诸书»、«房屋抵押协议»,并已收取5万元房屋转让款的情况下, 恶意解除王某的过户代理权,其行为违反了房屋满5年可以上市交易时将房屋过户给徐某的约定,违反了合同的履行原则,故诉至法院。我们的诉讼请求为:要求张某按照约定履行合同,将1106号房屋过户至徐某名下。

    二、被告答辩并反诉

被告张某辩称并反诉称: 2006年,我与徐某恋爱期间,徐某称想买套房结婚用,但因商品房太贵,需要买经济适用房,但其家人已购买了一套经济适用房,不具备再次购买的资格,故希望以我的名义双方共同出资购买一套经济适用房。经与家人协商,我同意以自己的名义购买经济适用房。 2007年1月15日,我签订了房屋买卖合同,购买了1106号房屋,房价款为333520元, 其中由我出资5万元。买房后不久,我就与徐某分手了,1106号房屋一直由徐某收房后用于出租获取收益。2009年7月25日,徐某找到我,要我将自己对1106号房屋享有的产权比例转让给他,他退还给我出资款5万元,当天就签订了《承诺书》。我认为,诉争的1106号房屋系经济适用房,因徐某无经济适用房购买资格,借用我的名义购买,占有了本应由我享有的各项政策优惠,对广大正在等待购买经济适用房的低收入家庭来说,也是严重的社会不公。《1106号房屋融资协议》及《承诺书》存在以合法形式掩盖非法目的、损坏社会公共利益的情形,且上述协议违反了国家和北京市对经济适用房的管理规定,双方签订的《1106号房屋融资协议》及《承诺书》无效,故不同意徐某的诉讼请求。另外,基于上述事实和理由,我提出反诉请求如下:一、请求法院确认我与徐某签订的《1106号房屋融资协议》及《承诺书》无效;二、要求徐某将1106号房屋腾退交还给我。

三、原告针对反诉答辩

徐某针对张某的反诉辩称:融资协议是双方对出资购房的协商,购房款全部由徐某出资。张某作为成年人,签订《承诺书》是双方真实意思表示,不违反法律行政法规的强制性规定,也符合经济适用房的转让条件,现房屋已满5年,具备上市交易条件,双方之间是房屋转让的关系,是合法有效的,不同意张某的反诉请求。

四、审理查明

经审理查明:徐某与张某于2002年确立恋爱关系。为解决结婚住房问题,双方协商以张某名义购买经济适用房。2006年底,张某通过了北京市经济适用房购买资格审查。

2007年1 月,徐某以张某名义与1106号原房主及XX中介公司签订《房屋买卖居间合同》,约定由张某购买原房主所属的1106号经济适用房,房价款69万元。同日,徐某支付定金2万元,并支付中介费18000元。

2007年1月底,双方签订《1106号房屋融资协议》,内容为双方购买1106号房屋,共需73万余元,由张某出资5万元,余款由徐某出资。2007年2月9日,办理了1106号房屋的所有权证,所有权人登记为张某。2月10日,徐某办理了1106号房屋的物业交割手续,此后,1106号房屋一直由徐某占有使用。

2009年7月25日,张某作为委托人,徐某母亲王某作为受托人,徐某作为抵押权人,三方签订了《承诺书》,主要内容为:张某(以下称抵押人或委托人)承诺,同意将1106号房屋在不得上市自由买卖期间,以公证授权委托书方式,委托王某(以下称受托人)将本房屋项下全部权益抵押给徐某(以下称抵押权人)。 委托人承诺:抵押当事人双方应向房地产登记部门办理抵押登记手续,申领抵押登记证明。抵押人将协助办理七份经公证的授权委托书及委托人身份证复印件及一份房屋抵押协议。受托人承诺:将妥善保管相关文件并在委托书允许范围内合法使用,根据委托人的委托与抵押权人办理上述房屋权属登记申请等相关的一切事项,办理本房屋有关的一切事项所产生的费用均由受托人或抵押权人自行承担,与委托人无关。抵押权人承诺:办理完抵押手续后,作为抵押人名下本房屋产权比例全部转让给徐某的补偿,徐某将以现金方式一次性支付给抵押人人民 币五万元,此后,徐某享有1106号房屋全部产权及一切相关权益。日后一旦上述房屋可以自由上市交易,抵押权人有权提前解除抵押并办理房屋过户手续,所有应缴税费及土地出让金均由抵押权人承担。同时,张某(抵押人)还与徐某(抵押权人)签订了《房屋抵押协议》,主要内容为:因抵押人名下1106 号房屋的全部购买费用由抵押权人支付,为保障抵押权人的权益, 抵押人同意将该房屋项下的全部权益抵押给抵押权人。抵押人与抵押权人为向房屋登记机构申请抵押权设立登记,订立本协议。 抵押房屋为1106号房屋,建筑面积83平方米,抵押权利价值 76万元,约定期限5年。当天,王某与张某共同到北京市XX公证处申请对双方签订的《委托代理协议书》进行公证,委托代理的事项包括房屋抵押、房屋买卖及过户等事项。随后,徐某向张某支付了前述《承诺书》所涉5万元补偿款。2009年8 月8日,王某代理张某与徐某到北京市朝阳区房屋管理局办理了抵押权登记手续。

2012年2月4日,王某代理张某与徐某到北京市朝阳区房屋管理局办理了解除抵押登记手续。2012年2月10日,徐某与张某一起到北京市朝阳区房屋管理局办理1106号房屋过户手续,填写了《存量房买卖合同信息表》。2012年2月17日,张某向北京市朝阳区房屋管理局发出《解除委托代理关系通知》,解除与王某之间的委托代理关系,并表示需其本人到场才能办理过户手续。

庭审中,张某主张其在购买1106号房屋时出资5万元,但未能提供其实际出资的相关证据。

五、法院认定

法院认为:本案诉争的1106号房屋系经济适用房,而所谓经济适用房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房,经济适用房的购买与特定的身份及家庭收入条件紧密相连,张某之所以能够购买1106号房屋,系基于其符合北京市经济适用房购买资格的相关规定。根据查明的事实,1106号房屋的购房费用均系徐某所支出,张某主张其出资5万元,但其并未提供实际支出款项的相应证据。故应认定徐某借用张某名义出资购买1106号房屋之事实,双方基于借名购买经济适用房而订的《1106号房屋融资协议》、《承诺书》与国家的相关政策、法规相背离,损坏了社会公共利益,上述融资协议及承诺书应归于无效,故徐某依据《承诺书》等协议要求张某履行协议办理过户手续的诉讼请求,缺乏法律依据,本院无法支持。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还,现张某要求徐某返还1106号房屋的反诉请求,于法有据,本院予以支持,徐某可就合同无效后的法律后果另行主张。

六、法院判决

法院判决如下:

1.原告(反诉被告)徐某与被告(反诉原告)张某于2007年1月签订的《 1106号房屋融资协议》及原告(反诉被告)徐某与被告(反诉原告)张某于2009年7月25日签订的《承诺书》无效;

2.原告(反诉被告)徐某于本判决生效之日起三十日内将位于北京市朝阳区XX小区7号楼1106 号房屋腾退返还给被告(反诉原告)张某;

3.驳回原告(反诉被告)徐某的全部诉讼请求。

一审法院判决后,原告徐某上诉至中院,中院判决驳回上诉、维持原判。

 

 



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