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律师介绍

赵延方律师     赵延方律师,现为北京市两高律师事务所高级合伙人,系中华全国律师协会会员、北京市律师协会会员、北京市律师协会第8届与第9届刑事诉讼法专业委员会委员。赵延方律师1996年通过全国律师资格... 详细>>

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律师姓名:赵延方律师

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成功案例

卖房人拒不履行合同,买房人有权依据合同约定要求其办理过户并交房

房地产专业律师赵延方(电话:13911897981),从事律师工作近二十年,带领专业律师团队,专业办理房产、土地、建设工程案件。赵律师及其律师团队在办理商品房买卖、二手房买卖、农村房屋买卖、经济适用房及限价房买卖、借名买房、房屋确权、房屋共有、房屋析产、房产继承、离婚房产分割、房屋租赁、房屋腾退、相邻关系纠纷、建筑物区分所有权纠纷、物业纠纷、土地使用权纠纷、建设工程纠纷等案件方面均有非常丰富的办案经验。

 

【本文根据真实案件编辑,为保护当事人隐私及避免不必要的纠纷,以下当事人姓名或者名称均为化名,如有雷同,纯属巧合】

王某陈某房屋买卖合同纠纷

     一、原告诉称

原告王某向本院提出诉讼请求:要求陈某按照双方于2016年6月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,协助原告将501号房屋过户到原告名下;2、按照约定,房屋过户后5日内,陈某501号房屋交付给原告。

事实和理由:2016年6月5日,经链家公司居间,原被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称《房屋买卖合同》)及《补充协议》,约定原告以160万元购买被告名下的501号房屋,原告于2016年6月5日向被告支付定金9万元,按照合同约定,原告向公积金管理中心申办抵押贷款,被告应在接到链家公司的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估;原被告双方应于收到评估报告后5个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续;原告于批贷后3个工作日内向被告支付30万元首付款;在批贷后7个工作日内,双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。

原告按照约定于2016年6月5日向被告支付了定金9万元,但被告一直拖延履行义务。后因该地区房价普遍上涨,被告产生毁约之意,拒不履行合同约定,不配合原告办理贷款手续,致使合同无法履行。现原告主张一次性支付给被告剩余购房款151万元,该款可在原告因保全提供的160万元担保金中扣除。故现要求被告协助将501号房屋过户在原告名下后,将房屋交付原告。房屋过户时,除约定由被告承担的费用外,由原告承担各项费用。

二、被告答辩

被告陈某辩称,不同意原告的诉讼请求,理由为:1、合同签订之后,原告仅支付了9万元的定金,评估、贷款均没有办理,双方买卖合同履行不能;2、《补充协议》中记载被告家庭名下唯一住房,而实为住房两套。需要被告办理离婚才能符合家庭唯一住房的条件,该约定违背公序良俗原则,属于无效条款。

第三人链家公司述称,原被告双方自愿订立房屋买卖合同,同意原告的诉讼请求。

三、审理查明

院经审理认定事实如下:

2016年6月5日,陈某王某与链家公司就501号房屋(房屋所有权登记人为陈某,房屋所有权证号为X京房权证门字第XXXX号)签订《居间服务合同》,同日,王某陈某签订《房屋买卖合同》及《补充协议》,主要约定:陈某501号房屋出售给王某,房屋成交价为150万元,家具家电、装修及配套设备作价为10万元,共计160万元;买受人向出卖人支付定金9万元,买受人向公积金管理中心申办抵押贷款,拟贷款金额为120万元;出卖方应在收到链家公司的评估通知后五日内配合评估公司进行评估,双方应于收到评估报告后5个工作日内前往贷款机构办理贷款申请手续;买受人于批贷后3个工作日内将第一笔首付款人民币30万元以理房通托管的方式支付甲方;当事人双方同意,自本合同签订之日起140日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续;出卖人收到全部房款(不含物业交割保证金和户口迁出保证金)后5个工作日内将该房屋交付给买受人。《补充协议》第三条约定:甲方(陈某)确认房屋所有权证满五年,是甲方家庭名下唯一住房,本次交易涉及的税费全部由乙方(王某)负担;如交易房屋不符合《买卖合同》、《补充协议》之约定,导致交易房屋产生其他税费的,由甲方全部负担。

王某陈某委托链家公司进行房屋买卖合同的网上签约。2016年9月7日,该房屋买卖合同网上签约通过,合同编号:C1356460。

《房屋买卖合同》签订后,王某按照约定向陈某支付定金9万元,并向链家公司支付居间代理费3.52万元。因被告未按照合同约定履行义务,合同中约定的办理评估、贷款、过户等流程均未履行。在庭审中,对于被告拒绝履行约定的行为,王某表示不再办理贷款购房的手续,承诺一次性给付陈某剩余房款151万元,该款可在财产保全的160万元担保金中扣除。

对合同中载明501号为被告唯一住房,链家公司提供本公司员工陈杰出庭作证,陈杰陈述,原被告系由其负责沟通签订的买卖合同,当时陈某表示是唯一住房,并签字确认。作为中介方,没有能力和权利审查陈某的住房情况,只有凭其陈述。陈某对证人证言不予认可,但未提供相应反证。

四、法院认为

原被告订立的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示,内容合法有效,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。由于被告在收到原告给付的定金后未履行相应义务,导致原告无法办理贷款购房的相关手续,造成合同履行的停滞,其懈怠行为构成违约;双方的合同中载明交易的房屋为被告唯一住房,有被告签字确认,如不属实,其后果应当由被告承担,且该约定并不导致合同存解除。故被告的答辩意见,缺乏相应的事实及法律依据,本院不予采信。

原告为继续履行合同,放弃贷款购房,愿以提供的担保金一次性支付剩余房款的意见,不违反法律规定,同时,也保障了被告的购房款予以落实,故本院对此意见予以采信。原告主张按照合同约定承担因房屋所有权变更时产生的费用,本院不持异议。

原告要求被告协助将501号房屋所有权人变更为原告,并在所有权变更后将房屋交付给原告的要求,符合约定,本院予以支持。

五、法院判决

法院经审理判决如下:

1陈某于本判决生效之日起十五日内配合王某办理北京市门头沟区×小区2号楼5层3单元501号房屋所有权人转移登记手续,所有权由陈某转移至王某名下。

2、上述房屋所有权转移至王某名下时,王某给付陈某购房款1510000元。

3陈某王某支付全部购房款后十日内,将上述房屋交付王某,且不得损坏房屋及附属设施。

 

律师点评:

合同法规定,依法成立的合同,自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,被告在合同签订后拒不履行合同义务,原告有权要求其继续履行合同,办理房屋过户手续并交房。



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