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律师介绍

赵延方律师     赵延方律师,现为北京市两高律师事务所高级合伙人,系中华全国律师协会会员、北京市律师协会会员、北京市律师协会第8届与第9届刑事诉讼法专业委员会委员。赵延方律师1996年通过全国律师资格... 详细>>

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律师姓名:赵延方律师

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执业证号:11101200210842528

执业律所:北京市两高律师事务所

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成功案例

房屋买卖合同被认定无效,责任人应当赔偿受害人损失

房地产专业律师赵延方(电话:13911897981),从事律师工作近二十年,带领专业律师团队,专业办理房产、土地、建设工程案件。赵律师及其律师团队在办理商品房买卖、二手房买卖、农村房屋买卖、经济适用房及限价房买卖、借名买房、房屋确权、房屋共有、房屋析产、房产继承、离婚房产分割、房屋租赁、房屋腾退、相邻关系纠纷、建筑物区分所有权纠纷、物业纠纷、土地使用权纠纷、建设工程纠纷等案件方面均有非常丰富的办案经验。

 

【本文根据真实案件编辑,为保护当事人隐私及避免不必要的纠纷,以下当事人姓名或者名称均为化名,如有雷同,纯属巧合】

 

付某某等与陈某、段某房屋买卖合同纠纷案

    一、原告诉称

原告付某某、王某某诉称:2013128日,我们的女儿王xx向崔×借款,崔×要求我们作为共同借款人,如果王xx不能还款,则由我们承担连带还款责任。同时,崔×还要求我们以现居住的北京市朝阳区双井东院xx号楼xx203号房屋做抵押担保,并到公证处做公证。我们同意为王xx借款担保,于是王xx及我们和崔×签订了借款合同,王xx借款130万元,借款期限自2013128日至2013327日。我们按照崔×的要求在相关文件上签字并做了公证,但始终未拿到公证书。20135月,在我们不知情的情况下,陈某将上述房屋过户至其同伙段某名下,并要求我们腾房。上述房屋市场价在260万元左右,而王xx及我们向崔×借款只有130万元且已经偿还了12万元。我们为王xx担保借款,是以房屋作为抵押担保,本意并非卖房。崔×及陈某、段某未经我们同意并且不支付合理价款就擅自将房屋过户至段某名下,明显是恶意串通,妄图侵占我们的合法财产,其行为无异于抢劫。陈某与段某恶意串通,损害了我们的合法权益,其所签存量房屋买卖合同应属无效。现段某已将房屋转售他人,无法实际返还房屋,故其应当赔偿损失。陈某不正确履行代理职责,反而与段某恶意串通,以低于市场价85万余元的价格将房屋过户给段某,故其亦应赔偿损失。现我们起诉,要求确认陈某代理付某某与段某于2013521日签订的存量房屋买卖合同(编号C759239)无效,并要求陈某、段某赔偿损失856200元。

二、被告答辩

被告陈某辩称:付某某、王某某起诉要求确认我与段某所签存量房屋买卖合同无效,没有事实和法律依据。2013128日,付某某、王某某及其女儿王xx共同向案外人崔×借款130万元,付某某以其名下北京市朝阳区双井东院xx号楼xx203号房屋就该笔借款向崔×设定抵押。由于崔×对付某某、王某某及王xx的偿还能力有怀疑,为顺利拿到借款,付某某、王某某委托我在借款不能偿还的时候代为出售房屋,并将出售所得偿还崔×。当天,双方在北京市中信公证处就委托售房事宜办理了公证。2013222日,付某某、王某某及王xx再次向崔×借款20万元。截至本案发生,付某某、王某某及王xx共计欠崔×150万元。上述两笔借款到期后,付某某、王某某及王xx没有按照约定向崔×偿还。崔×为了快速收回出借本金而找到我,要求按照借款之前的约定处置房屋。后来,我经朋友刘介绍认识了段某,按照市场价150万元出售了房屋。我与段某在此前根本不认识,在售房过程中形成合同关系,根本不存在付某某、王某某所称的恶意串通。我严格按照授权委托书的指示,代为确定房屋价格并出售房屋,良好地进行了受托事务,没有任何损害付某某、王某某利益的行为,也没有收取任何报酬,受托行为是无偿行为,我不应当赔偿损失。我代为出售房屋时,税务机构的核税价格为120余万元,而我将房屋以150万元的价格卖给段某,完全高于政府指导价,不但没有损害付某某、王某某的利益,相反是充分地良好地履行了受托义务。综上,付某某、王某某为获得借款自愿将房屋委托我出售,借款到期不能偿还后又诉请房屋买卖合同无效并要求我赔偿损失,其意思表示前后矛盾,为了借到钱不惜使出浑身解数让他人同意,借钱之后又拖欠不还,现在又将无偿帮助其出售房屋的我告上法庭要求高额索赔,其行为不但违反了公序良俗,更让我寒心。我作为一个守信的、善良的公民,恳请法院在查明事实后驳回付某某、王某某的诉请。

被告段某辩称:我与付某某、王某某的受托人陈某签订房屋买卖合同,并未侵害他人利益。我与陈某在买卖房屋前并不相识,双方是因为房屋买卖而结识的,不存在付某某、王某某在起诉书中所称的同伙一说。20135月中旬,我的朋友说陈某有房屋要出售,因为我对小区周边环境和地段都比较了解,觉得当时陈某开出的价格也比较适合,就与陈某通过讨价还价最终达成购房意向。陈某要求房款以现金方式支付,由于当时我手中现金不足,故经与陈某协商确定分两次支付房款。2013515日,陈某以及我的受托人经中介公司办理了网上签约手续。2013521日前后,双方又在房管部门办理了过户登记手续。2013522日,我将房款150万元全部支付给陈某。整个购房期间我都是善意的,不存在与陈某恶意串通的情节,现在交易已经结束,房屋也已经过户,我不应当承担向付某某、王某某返还房屋的责任;且现在该房屋已经再次转卖他人,房屋和钱款都已经交付,实际上已经无法返还了。作为买受人,我对陈某的售房手续进行了严格的审查,已经做到了一个购房人应当具备的合理谨慎义务,陈某处置受托房屋有合法手续,我依法购房也不存在过错,双方均不应对付某某、王某某的反悔行为承担责任。房屋原产权人为付某某,因此我在签订房屋买卖合同前对陈某的委托手续进行了严格的审查,陈某也向我出具了公证书和委托书,因为信任上述文书的真实性,我才与陈某签订房屋买卖合同并按约定支付房款。截至我收到付某某、王某某的起诉书之日,上述公证书和委托书仍然合法有效,因此我完全有理由相信出售房屋是付某某、王某某的真实意思表示。付某某、王某某先前委托陈某出售房屋,在委托书上签字并且办理了公证,现又以不知道委托为由要求确认房屋买卖合同无效,其关于不知情的陈述不符合常理。房屋价款符合当时的政府指导价,且符合房屋当时的客观状况。据我事后了解,付某某、王某某和王xx因拖欠他人借款,故委托陈某出售房屋以偿还借款;由于陈某当时要求支付全款,而我认为房屋价格合理且符合购买条件,故双方最终协商确定以150万元的政府指导价成交,该交易是合法、公平、公正的,是建立在双方平等自愿、等价有偿基础上的。陈某有付某某、王某某的授权,我与陈某协商确定的价格并未超出或低于付某某、王某某指定的价格;且150万元是全款价格,按照当时的市场情况该房屋不可能在短期内以市场价成交;如果没有一定的利润空间,我不会以150万元价格购买该房屋;此价格虽然略低于市场价但却符合房屋状况,且是基于付某某、王某某不得低于市场指导价的授权确定的,因此双方完全可以按照此价格签约。综上所述,我作为合法的受让人,在购买房屋期间不存在任何过错,房款已经支付、房屋已经过户,且目前该房屋也已经另售他人,因此请求法院驳回付某某、王某某的诉讼请求。

三、法院查明事实

经审理查明:王某某与付某某系夫妻关系。北京市朝阳区双井东院xx号楼xx203房屋(以下简称203房屋)原登记在付某某名下。

2013128日,案外人崔×作为出借人(甲方),案外人王xx作为借款人(乙方),付某某、王某某作为共同借款人,各方签订借款合同,约定乙方向甲方借款130万元,借款期限自2013128日至2013327日;王xx、付某某、王某某自愿对上述借款承担连带还款责任。同日,付某某、王某某为陈某出具委托书,声明自愿委托陈某办理203房屋的有关事宜:1、办理银行提前还款手续及领取他项权证、房产证等文件;2、办理解押登记手续,代签相关法律文件、领取解押后的房产证等文件;3、签订房屋买卖合同;4、办理网上签约;5、办理产权过户登记手续;6、代缴相关税费;7、代收房价款;代为确定上述房产的出售价格,但出售价格不应低于房屋所在地区域政府公布的房屋指导价格;8、协助买方办理购房贷款手续;9、办理水、电、燃气、有线电视、物业等交割手续;10、其他与上述房产出售有关的一切事宜。该委托书经北京市中信公证处(2013)京中信内民证字02562号公证书公证。

2013222日,崔×作为出借人(甲方),王xx作为借款人(乙方),双方签订借款合同,约定乙方向甲方借款20万元,借款期限自2013222日至2013321日。同日,王xx出具收条,确认从崔×处收到借款20万元。同日,付某某、王某某分别出具承诺书,承诺如王xx未能按照借款合同约定期限向崔×偿还借款,其自愿承担王xx在借款合同中的全部还款义务,崔×可直接要求其替代王xx偿还全部借款。

2013521日,陈某代理付某某作为出卖人,案外人耿某某代理段某作为买受人,双方签订网签版本存量房屋买卖合同(合同编号:C759239),约定出卖人向买受人出售203房屋,成交价格150万元。该合同还注明打印日期为2013515日。

2013513日,陈某出具收条,称收到段某现金50万元;2013522日,陈某出具收条,称收到段某现金100万元。经询,段某称其家中有现金,故上述150万元并无相应提款记录。陈某称其已将上述150万元交付给崔×,并提交了崔×分别于2013513日和2013522日出具的金额为50万元和100万元的收条为证。

经询,陈某称其与崔×系朋友,崔×要求付某某、王某某委托其出售203房屋,其又经朋友刘介绍而认识买受人段某。段某则称其至本案诉讼开始后才从刘处得知崔×其人,亦在本案诉讼开始后才知悉崔×与王xx之间的借款关系。

陈某、段某均称段某在购买203房屋前曾实地查看该房屋,陈某还称崔×曾委托房屋中介出售该房屋,房屋中介带领段某进行了看房活动。崔×到庭作证期间,经本院询问,其称未曾参与203房屋的出售过程,也不曾委托房屋中介出售该房屋。

201364日,段某、案外人张为陈某某出具委托书,声明自愿委托陈某某办理203房屋的有关事宜:1、办理银行提前还款手续及领取他项权证、房产证等文件;2、办理解押登记手续,代签相关法律文件、领取解押后的房产证等文件;3、签订房屋买卖合同;4、办理网上签约;5、办理产权过户登记手续;6、代缴相关税费;7、代收房价款;代为确定上述房产的出售价格,但出售价格不应低于房屋所在地区域政府公布的房屋指导价格;8、协助买方办理购房贷款手续;9、办理水、电、燃气、有线电视、物业等交割手续;10、其他与上述房产出售有关的一切事宜。该委托书经北京市中信公证处(2013)京中信内民证字14837号公证书公证。

201379日,陈某某代理段某作为出卖人,谭作为买受人,双方签订网签版本存量房屋买卖合同(合同编号:C768958),约定出卖人向买受人出售203房屋,成交价格150万元。经询,段某称其向谭出售203房屋的实际成交价格为165万元,谭先支付了10万元定金,后又转账支付了155万元购房款至陈某某的账户中。段某提交了陈某某在中国工商银行卡号为×××的账户历史明细清单,清单显示此账户于201379日有卡存进项155万元;经本院向中国工商银行查询,前述155万元确由谭名下账户转入,但此后陈某某上述账户连续发生6笔总金额为165万元的大额出项,其中5万元于201379日转给赫,另150万元分别于201379日和2013710日分4笔转给崔×,余者10万元于2013710日转给刘。经本院询问,段某称售房所得款项由陈某某代为进行理财。

付某某、王某某称其在203房屋中居住至20136月底,此后谭找了10余人到此房屋强行拆除防盗门,报警后警方要求当事人自行解决,故其无奈搬走。段某称其购买203房屋后未曾实际控制该房屋,其此后将该房屋出售给谭,并让谭自行接收房屋;本院向段某询问,谭应自何人处接受203房屋,段某称其不清楚。

经付某某、王某某申请,本院委托北京首佳房地产评估有限公司对203房屋于2013515日的市场价格进行鉴定,鉴定结果为235.62万元。经询,付某某、王某某称其主张的损失856200元即是房屋出售价格与市场价格之间的差额。

上述事实,有各方陈述、(2013)京中信内民证字02562号公证书、存量房屋买卖合同、收条等在案佐证。

四、法院判决

朝阳法院经审理判决如下:

1.确认被告陈某代理原告付某某与被告段某就北京市朝阳区双井东院xx号楼xx203房屋签订的存量房屋买卖合同(合同编号:C759239)无效。

2.被告陈某、段某于本判决生效之日起十日内向原告付某某、王某某赔偿损失八十五万六千二百元。

被告陈某、段某不服一审判决,上诉至北京市第三中级人民法院,中院二审判决驳回上诉、维持原判。

五、评析

付某某、王某某为陈某出具委托书,委托陈某办理出售203房屋有关事宜,委托权限包括“代为确定上述房产的出售价格,但出售价格不应低于房屋所在地区域政府公布的房屋指导价格”。陈某作为受托人,应当秉承全面维护委托人利益的原则处理委托事务,且应将处理委托事务取得的财产转交委托人。然而,陈某在实际处理委托事务的过程中,仅考虑并非其委托人的崔×的债权实现,而以过分低于市场价格的150万元出售203房屋,严重损害其委托人付某某、王某某的利益;另,陈某亦未将出售203房屋所得款项交予其委托人付某某、王某某。因此,院认定陈某在出售203房屋过程中存在故意损害委托人付某某、王某某利益的行为。

依据陈某与段某的陈述,二人系在交易203房屋的过程中结识的;段某还陈述其至本案诉讼开始后才得知崔×其人,以及崔×与王xx之间的借款关系。然而,段某与陈某之间的所谓150万元款项往来,无任何银行提款、转款或者存款记录予以佐证;而在段某与谭之间关于203房屋的交易中,谭向陈某某付款后却刚好有150万元转至崔×账户中;陈某某向崔×转账的事实,亦可否定段某关于在本案诉讼前不认识崔×的陈述。关于段某在购房前实地查看203房屋的过程,陈某的自述与其证人崔×的证言相互矛盾。另,段某在购买203房屋后未曾实际控制即将该房屋转售给谭,并让谭自行接收房屋,该情形亦违反正常交易习惯。

综合以上种种,院认定本案实际情况如下:陈某在接受付某某、王某某委托后,与段某恶意串通,就203房屋通谋虚假签订所谓存量房屋买卖合同(合同编号:C759239),并将203房屋转移登记至段某名下;段某在此过程中并未进行真实交易行为,既未真实支付交易价款,亦未取得对203房屋的实际占有;此后,段某又经陈某某代理,将涉案房屋转移登记至谭名下,并以所得款项抵偿王xx对崔×所负债务。因此,院认为陈某代理付某某与段某签订的存量房屋买卖合同(合同编号:C759239),系陈某与段某的通谋虚假意思表示,且双方存在恶意串通损害付某某、王某某利益的行为,该合同应属无效;现涉案房屋已登记至谭名下,付某某、王某某有权要求陈某、段某就该损害事实予以赔偿;经鉴定,203房屋市场价格为235.62万元,扣除抵偿债务部分的150万元,差额损失应由陈某、段某对付某某、王某某予以赔偿。

故此,法院做出上述判决。


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